Le principali cause di esclusione sono tre:
- le cessioni effettuate durante la fase di ultimazione dell’intervento ex art. 119, prima della conclusione dell’intervento stesso e quindi anche il decorso dei 10 anni dalla data di conclusione dei lavori trainanti. Si tratta di una causa di esclusione non specificatamente indicata dalla norma;
- la provenienza ereditaria;
- l’utilizzo come abitazione principale del bene oggetto di vendita.
Nonostante inizialmente ci fossero stati dei dubbi circa l’intervento ammesso al Superbonus in relazione al fatto che questo fosse realizzato dal defunto o dai suoi eredi, la norma, nel suo tenore letterale ha condotto a ritenere escluse per “espressa previsione normativa” tutte le ipotesi di plusvalenze nel caso in di cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per successione, a prescindere da chi abbia effettivamente eseguito i lavori.
Si può quindi affermare che non sono soggette a plusvalenza le cessioni effettuate dagli eredi con riferimento ad immobili che siano stati oggetto di lavori, ammessi a Superbonus, da parte del defunto oppure quando gli eredi, dopo aver ricevuto il bene in successione abbiano realizzato interventi ammessi a Superbonus.
Si ritiene che per queste ipotesi di esclusione è necessario che si tratti di una prima cessione e che i lavori siano già stata conclusi: infatti qualora gli eredi ricevano un immobile e decidano di ristrutturalo per poi metterlo in vendita prima di terminare i lavori, in tal caso non si realizzerà la plusvalenza da superbonus, che invece si realizzerà qualora l’acquirente decida di vendere l’immobile a seguito della conclusione dei lavori.
Per spiegare meglio quanto precisato sopra si propone il seguente esempio: La signora Caia è titolare di piccolo appartamento all’interno di un condominio. L’assemblea condominiale delibera e poi esegue interventi di ristrutturazione, ammessi al Superbonus 110. Proprio nel corso di tali interventi di ristrutturazione la signora Caia muore e lascia come unici eredi il marito Tizio e il figlio Caietto. Gli eredi in questo caso non dovranno pagare alcuna plusvalenza. In realtà tale plusvalenza non sussiste neppure nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione vengono realizzati dagli eredi, Tizio e Caietto, ai quali l’immobile è pervenuto per successione della signora Caia.
La plusvalenza sorgerà invece nel caso in cui dopo l’acquisto, prima della conclusione dei lavori, dell’appartamento da parte di Sempronio, terzo soggetto, questi venda detto immobile una volta terminati i lavori.
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