Mutui ed acquisti immobiliari

Perché per accendere un mutuo ipotecario bisogna andare dal notaio?

Il compito del notaio è quello di controllare che tutte le clausole del contratto siano conformi alle norme di legge.

L’atto notarile, inoltre, è indispensabile per poter procedere all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, con la quale la banca si garantisce in caso di mancato pagamento delle rate.

Quando scegli la banca con cui contrarre il mutuo, dovrai comunicare il notaio scelto per la stipula dell’atto; la banca richiederà al notaio, prima della stipula del mutuo, la predisposizione di relazione preliminare notarile (RNP), documento con il quale il notaio, dopo aver effettuato tutte le necessarie verifiche ipotecarie e catastali, certifica alla banca, assumendone responsabilità professionale, la situazione legale dell’immobile, ed in particolare chi ne risulti proprietario e la presenza di eventuali precedenti ipoteche, o di pignoramenti, sequestri, ecc.

Una volta stipulato il mutuo ed iscritta l’ipoteca, il notaio dovrà redigere la relazione definitiva notarile (RND), che consegnerà alla banca, nella quale viene confermata l’avvenuta iscrizione ipotecaria e deve confermare l’assenza di formalità pregiudizievoli relativamente agli immobili offerti a garanzia del mutuo.

In caso di mutuo per acquisto di una prima casa, al momento della dichiarazione dei redditi potrai detrarre dall’imposta il 19% degli interessi passivi e delle altre spese accessorie, comprese quelle notarili, su un massimo di 4.000,00 euro.

Nel caso di più intestatari del mutuo, tutti hanno diritto alle detrazioni del 19%, sull’importo massimo suddiviso per il numero di intestatari; presta quindi attenzione all’intestazione della fattura della prestazione notarile.

Per avere diritto alla detrazione è indispensabile adibire l’immobile ad abitazione principale entro 12 mesi dalla stipula del mutuo.

Il cittadino può rinegoziare il mutuo con la propria banca in ogni momento, oppure surrogare il mutuo con altra banca senza che vengano applicate penali.

La surroga, introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007 (conosciuta come “legge Bersani”) prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo dall’originario Istituto Bancario (vecchia banca), ad un nuovo Istituto di Credito (nuova banca).

Il mutuatario contrae quindi un nuovo mutuo, a condizioni più favorevoli, per un importo pari al debito residuo del vecchio mutuo, aggiornato alla data della stipula dell’atto notarile, con una nuova banca.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia che viene trasferita alla nuova banca.

È un particolare tipo di mutuo ipotecario concesso dalle banche, che deve essere garantito da un’ipoteca di primo grado ed il cui importo non può superare l’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca (salvo che vi siano garanzie integrative).

È un tipo di mutuo che viene concesso alle imprese edili, ma anche a privati, per la costruzione, ampliamento, ricostruzione e demolizione di immobili o per il recupero parziale di un’abitazione; viene erogato in più tranches, a seconda dello stato di avanzamento dei lavori.

Generalmente i tassi dei mutui SAL sono più alti dei mutui immobiliari semplici e l’ipoteca graverà, nei casi di costruzione di un nuovo immobile e ricostruzione, sul terreno su cui esso è realizzato e, successivamente, sulla nuova costruzione man mano che la stessa verrà realizzata.

Il tasso fisso normalmente è un po’ più alto rispetto a quello variabile ma permette di sapere l’importo che si dovrà pagare mensilmente senza sorprese; è consigliato se hai un reddito costante e se la durata del mutuo è lunga (25 – 30 anni).

Per il calcolo del tasso fisso, gli Istituti bancari si basano sul valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) che viene calcolato su base quotidiana ed è comunicato dalla Federazione Bancaria Europea.

Il tasso variabile invece può variare, a volte, in modo imprevedibile ed è preferibile per mutui di breve durata (inferiore ai 10 anni).

Per il calcolo del tasso variabile, i parametri di riferimento sono l’Euribor (Euro Interest Bank Offered Rate) e il tasso BCE.

L’Euribor è il tasso medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee; è calcolato quotidianamente ed è comunicato dalla Federazione Bancaria Europea.

Esistono soluzioni a tasso misto che permettono di coniugare la convenienza economica del tasso variabile con la sicurezza e la stabilità del tasso fisso.

Esistono dei calcolatori on line che possono fornire contemporaneamente preventivi tra diverse banche in maniera semplice e gratuita.

Il TAEG è un indice, espresso in termini percentuali, del costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento ed alla periodicità delle rate. Comprende gli oneri accessori quali spese di istruttoria, spese di apertura pratica, spese di incasso delle rate e spese assicurative obbligatorie, l’eventuale compenso riconosciuto dal cliente ad un intermediario del credito per l’ottenimento del finanziamento, GLI ONERI FISCALI ed i costi delle polizze assicurative che costituiscono il requisito necessario per ottenere il credito o ottenerlo a specifiche condizioni e gli oneri fiscali.

Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) consente di paragonare le offerte di mutuo di diverse banche in maniera semplice e veloce in quanto è un documento che le banche devono presentare in base a uno schema prestabilito “standardizzato”.

Abbiamo diritto ad un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, per poter confrontare diverse offerte e prendere una decisione. Durante questi sette giorni l’offerta è vincolante per il finanziatore, mentre il consumatore può accettare l’offerta in qualunque momento, anche prima che siano decorsi i 7 giorni previsti.

Per Mutuo Consap (c.d. Fondo di garanzia per la prima casa) si intende un tipo di finanziamento per l’acquisto della prima casa garantito, oltre che dall’ipoteca, da una ulteriore garanzia integrativa prestata dalla Consap – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.

Il Fondo prima casa è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro.

Il Fondo prevede una garanzia pubblica del 50%.

Alle seguenti categorie (c.d. prioritarie) è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze:

  • giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da due anni;
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
  • giovani di età inferiore ai 36 anni.

Il Decreto Sostegni bis ha inoltre previsto la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia pubblica all’80% per coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2023.

L’accesso ai fondi avviene tramite la banca finanziatrice scelta dal mutuatario.

In caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, il mutuatario è tenuto al versamento degli interessi di mora, verrà segnalato nelle liste dei cattivi pagatori e correrà il rischio di subire un pignoramento dell’immobile su cui grava l’ipoteca, che può dare inizio alla procedura legale per la messa all’asta dell’immobile.

Guarda il video

Riproduci video

TROVA IL TUO NOTAIO