Preliminare

COS’È UN CONTRATTO PRELIMINARE?

L’acquisto dell’abitazione principale, ma anche l’acquisto della dimora delle vacanze, sono momenti importanti nella vita di una famiglia o di un singolo individuo. Queste operazioni, che comportano l’investimento di risparmi e che spesso determinano indebitamenti a lungo termine perché necessitano di finanziamento per l’acquisto, sono quasi sempre precedute dalla firma di un contratto preliminare.

Con la firma del preliminare, le parti si impegnano reciprocamente alla futura sottoscrizione dell’atto definitivo di vendita, che determinerà il passaggio della proprietà dell’immobile e l’obbligo di pagare il prezzo.

Perché ci si vuole reciprocamente impegnare senza poter più cambiare idea, ben sapendo le parti che, in caso contrario, andranno incontro a conseguenze pregiudizievoli.
Molteplici sono i motivi che possono determinare le PARTI alla firma del preliminare:

  • il compratore è in attesa di un finanziamento senza il quale non potrebbe effettuare l’acquisto;
  • Il venditore sta ancora costruendo o ristrutturando l’immobile oggetto di vendita;
  • Il venditore è in attesa di trasferirsi in una nuova casa;
  • ci sono delle pratiche edilizie/amministrative ancora da perfezionare prima della stipula della compravendita.

Per obbligarsi le parti devono aver individuato gli elementi essenziali che caratterizzano l’intera operazione economica che si apprestano a compiere:

  1. Deve essere certo il PREZZO: in alcuni casi si può anche prevedere che il prezzo concordato possa variare in dipendenza di determinate circostanze che devono essere chiaramente indicate dalle parti (ad esempio la mancata disponibilità del bene entro la data prevista per il rogito).
  2. Deve essere identificato il BENE: bisogna capire, ad esempio, se unitamente all’abitazione siano comprese nella futura vendita cantine, soffitte, garage; verificare se esistano posti auto e, in tal caso, individuare se detti beni vengano trasferiti in proprietà o in uso poiché tale differenza potrebbe avere risvolti sulla tassazione della compravendita ed anche ai fini IMU; accertare, in relazione ad eventuali aree esterne, se esse siano in proprietà esclusiva o in proprietà condominiale con diritto d’uso del condomino, oppure se siano oggetto di concessione amministrativa.
  3. Devono essere regolamentate tutte le vicende condominiali (ad esempio chi pagherà eventuali spese condominiali deliberate tra il preliminare ed il rogito?).
  4. Deve essere indicata la regolarità urbanistica e catastale, oppure la previsione che la stessa sarà verificata alla data del rogito.
  5. Deve prevedersi l’obbligo del venditore di liberare l’immobile da formalità pregiudizievoli (ad esempio, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali): in relazione a questo punto la prima domanda da porci è stabilire se il prezzo di acquisto sia sufficiente a consentire la cancellazione delle formalità esistenti. Sul punto è utile fare riferimento ad un caso recentemente accaduto:
    Paolo Rossi (promissario acquirente) aveva firmato con Mario Bianchi un preliminare di vendita relativo ad un appartamento con giardino e due garage, uno più piccolo (dove parcheggiare l’automobile), l’altro più grande (che sarebbe stato utilizzato da Paolo per i suoi hobbies). Venne concordato un prezzo di vendita di Euro 120.000,00 e fu versata una caparra di Euro 15.000,00 che venne utilizzata da Mario per estinguere altri suoi debiti. I beni oggetto di contratto erano gravati da due ipoteche e nel preliminare si prevedeva il generico obbligo di Mario di trasferire gli immobili a Paolo liberi dalle ipoteche medesime.
    Il notaio incaricato di stipulare la vendita, e che non era stato precedentemente coinvolto, nel contattare gli istituti di credito per poter organizzare i pagamenti che avrebbero consentito l’estinzione delle ipoteche, scopriva che gli importi da versare alle banche erano di gran lunga superiori al saldo prezzo e che il venditore non aveva liquidità sufficiente per la cancellazione.
    L’impossibilità di addivenire al rogito ha avuto come conseguenza il nascere di una causa civile di Paolo nei confronti di Mario volta al recupero del doppio della caparra come previsto per legge; causa ancora in corso con scarse possibilità di successo dato che gli immobili da vendere, già ipotecati, erano gli unici beni di Mario.
  6. Deve essere indicata la data del rogito: relativamente a questo punto, a seconda delle circostanze può essere importante regolamentare le conseguenze per le ipotesi in cui tale termine non venga rispettato.
  1. Previsione del futuro finanziamento bancario per l’acquirente
    Negli ultimi anni è sempre più ricorrente la richiesta del promissario acquirente di condizionare il preliminare alla delibera della concessione del mutuo per l’acquisto, nel senso che nell’ipotesi in cui il mutuo per l’acquisto non dovesse essere concesso si scioglie il preliminare e all’acquirente va restituita la caparra versata. Tale previsione non costituisce un diritto dell’acquirente e pertanto va chiaramente concordata, anche perché crea al venditore diversi rischi:
    a. dopo il preliminare devono passare alcuni mesi prima di essere certi dell’esito del finanziamento durante i quali il venditore non può fare affidamento sulla caparra dato che essa deve essere restituita in caso di mancata concessione del finanziamento.
    b. anche se condizionato il preliminare è vincolante tra le parti e pertanto se ci fossero delle altre offerte di acquisto da parte di terzi esse non possono essere prese in considerazione dato che è già stato firmato un preliminare la cui violazione esporrebbe il venditore al risarcimento danni.
  2. Previsione di penali in caso di ritardo.
    In alcuni casi si prevede fin dal momento della firma del preliminare che l’immobile verrà liberato successivamente alla stipula dell’atto definitivo, ma cosa succede nel caso in cui scaduto quel termine l’immobile non dovesse essere liberato? Le parti possono concordare una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna degli immobili che avrà la funzione di dissuadere il venditore dal ritardare la consegna perché egli è già consapevole a cosa andrà incontro. La penale che viene prevista per il ritardo non esclude poi che il venditore sia tenuto a risarcire gli eventuali ed ulteriori danni causati dal ritardo medesimo.

La registrazione del preliminare è un obbligo di legge e serve a dare al contratto data certa e a regolarizzare il rapporto tra le parti e il fisco in relazione al contratto che hanno concluso. Quando concludono il contratto preliminare, con la registrazione le parti corrispondono all’Erario le imposte sul contratto stipulato tra le stesse. Al termine di detta attività, il preliminare continua a mantenere le sue caratteristiche di scrittura privata ed i soggetti terzi (creditori del venditore o anche altri soggetti che possono avere interessi all’acquisto del bene) non avranno modo di venire a conoscenza se non saranno le parti stesse ad informarli.

Molto diversa dalla registrazione è la trascrizione, che consiste nel procedimento voluto dal legislatore per portare a conoscenza di tutti l’esistenza del preliminare che è stato concluso tra determinati soggetti e che in futuro determinerà l’acquisto dell’immobile a favore dell’acquirente. 

Con la trascrizione tutti hanno la possibilità di sapere che quel determinato immobile è prenotato dall’acquirente e pertanto, effettuata la trascrizione, altri soggetti che dovessero acquistare diritti sul medesimo immobile (ad esempio i creditori del promittente venditore che per soddisfare il loro credito ottengano un decreto ingiuntivo con diritto di iscrivere ipoteca sugli immobili, o anche altri potenziali acquirenti che pur di ottenere la proprietà dell’immobile offrano al venditore un prezzo più alto) non sono tutelati, e i loro diritti non vengono riconosciuti perché successivi alla prenotazione, resa nota a tutti con la trascrizione.

In parole più semplici si può dire che con la trascrizione l’immobile viene difeso da una barriera protettiva che è opponibile a tutti e mira a tutelare più fortemente il promissario acquirente in modo da non vanificare la sua aspettativa futura all’acquisto.

Compresa bene la funzione della trascrizione, diventa più semplice individuare le ipotesi in cui risulta particolarmente opportuno procedere alla trascrizione:

  •  quando tra la data del preliminare e quella del rogito intercorre un lasso di tempo considerevole dato che, in questo caso, in tale periodo potrebbero verificarsi, per il promittente venditore, vicende pregiudizievoli tali da compromettere la possibilità di procedere all’acquisto futuro.
  •  quando il promissario acquirente ha certezza che ci siano ulteriori soggetti interessati all’acquisto del medesimo bene, e vuole impedire che essi possano concludere la vendita a suo danno: con la trascrizione, infatti, non è più possibile per il venditore trasferire il bene a terzi – accettando ulteriori offerte al rialzo – senza il consenso del promissario acquirente.

Per poter effettuare la trascrizione è NECESSARIO che il contratto preliminare sia redatto con l’ausilio del notaio. Questa affermazione ci consente di capire che una volta che sia stato firmato dalle parti autonomamente il contratto preliminare, non si potrà portare al notaio il documento chiedendogli di procedere alla trascrizione.

Per trascrivere un contratto preliminare firmato dalle sole parti interessate (senza l’intervento notarile), sarà necessario ripetere innanzi al Notaio il contratto già firmato.

Ciò comporta che qualora uno dei firmatari del contratto non volesse comparire innanzi al notaio per manifestare nuovamente la sua volontà di obbligarsi con il preliminare allora non sarà possibile effettuare la trascrizione.

Ogni contratto preliminare va registrato con il pagamento di un’imposta “base” di 200 € (tale imposta è definita imposta di registro fissa).

A tale imposta base si aggiunge un’ulteriore imposta pari allo 0,5% del valore complessivo della caparra prevista; e se oltre alla caparra, prima del rogito sono previsti ulteriori acconti di prezzo, sulla base del loro valore complessivo si applicherà un ulteriore imposta pari al 3% del valore complessivo dell’acconto o degli acconti.

Nel caso di preliminare trascritto, a tali imposte vanno sommate sia l’imposta ipotecaria pari a 200,00 euro che è collegata alla richiesta di trascrizione sia le competenze del notaio per l’attività professionale svolta.

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