La legge prevede delle tutele previste a favore di chi acquista, o anche solo promette di acquistare con un preliminare, dal costruttore. L’acquisto dalla società costruttrice di una casa in corso di costruzione, o addirittura sulla carta, situazione che si verifica quando l’immobile è stato progettato, ma non ancora realizzato, può comportare alcuni rischi legati all’eventuale insolvenza dell’impresa. Con due recenti interventi ministeriali sono stati definiti due strumenti di tutela previsti dall’attuale impianto normativo. Un Decreto del Ministero della Giustizia dello scorso giugno ha infatti previsto il modello standard della garanzia fideiussoria, mentre con un Decreto dello scorso luglio il Ministero dello Sviluppo economico ha disciplinato il contenuto della polizza assicurativa decennale. La fideiussione, che deve essere consegnata dal costruttore in occasione del preliminare, ha la funzione di garantire la restituzione delle somme pagate al costruttore a titolo di caparra o di acconto. Il nuovo Decreto prevede che debbano rispettare il modello standard tutte le fideiussioni rilasciate a partire dal 23 settembre 2022. La fideiussione può essere rilasciata solo da una banca o da un’assicurazione e deve essere unica per tutte le somme di cui è previsto il pagamento prima della vendita. La garanzia copre l’eventuale crisi dell’impresa e l’eventuale inadempimento dell’obbligo assicurativo. La garanzia non può essere rilasciata a scadenza fissa, non può cioè essere previsto che cessi alla data presunta di stipula del definitivo, non è ammesso il recesso da parte del garante e non sono ammesse franchigie. Il garante dovrà inoltre pagare la somma garantita senza la preventiva escussione del debitore principale. La legge prevede poi che, in occasione del definitivo, all’acquirente venga consegnata una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno dieci anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere. In questo modo l’acquirente sarà tutelato da eventuali gravi danni all’immobile anche qualora l’impresa dovesse chiudere o fallire successivamente alla vendita. La somma assicurata deve corrispondere al costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile, esclusi il valore dell’area e gli oneri di urbanizzazione. Il nuovo modello standard si applica a tutte le polizze indennitarie decennali stipulate successivamente al 5 novembre 2022.
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