Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ampliato l’accesso alle agevolazioni fiscali per la prima casa, includendo anche gli immobili classificati come F/2 (unità collabenti). Questo significa che oggi chi acquista un edificio inagibile può comunque beneficiare dei vantaggi fiscali previsti per la prima casa, a patto di rispettare determinati requisiti.
Cosa sono i fabbricati collabenti?
I fabbricati collabenti sono immobili che, a causa del loro stato di degrado, non producono reddito e non sono abitabili. Sono classificati nella categoria catastale F/2, che comprende:
- Immobili diroccati;
- Strutture fatiscenti o parzialmente demolite;
- Edifici con il tetto crollato;
- Immobili con un livello di degrado tale da non avere autonomia funzionale.
In passato, questi immobili erano esclusi dalle agevolazioni prima casa perché ritenuti non idonei all’uso abitativo. Tuttavia, la nuova interpretazione della Corte di Cassazione cambia le regole del gioco.
La svolta: ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025
Con l’ordinanza n. 3913/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’assenza di abitabilità immediata non esclude l’accesso ai benefici fiscali. La normativa, infatti, non richiede che l’immobile sia già abitabile al momento dell’acquisto, ma solo che sia destinato a diventare un’abitazione attraverso opportuni interventi edilizi.
In questo modo, i fabbricati collabenti vengono equiparati agli immobili in costruzione, per i quali l’agevolazione prima casa è già prevista.
Inoltre, la Corte sottolinea che la norma che disciplina le agevolazioni esclude solo gli immobili di categoria A1, A8 e A9 (abitazioni di lusso), mentre non pone limiti specifici per la categoria F/2.
Quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione prima casa?
Per beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’acquirente di un immobile collabente deve rispettare le seguenti condizioni:
- L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente risiede o intende trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
- Il beneficiario non deve essere già proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (oppure deve venderlo entro un anno);
- L’immobile deve essere destinato ad abitazione entro tre anni dall’acquisto, con i necessari lavori di ristrutturazione.
Un’opportunità da cogliere
Questa interpretazione rappresenta una grande opportunità per chi desidera acquistare e riqualificare immobili in stato di degrado, beneficiando di una tassazione agevolata. Se stai valutando un acquisto di questo tipo, è fondamentale affidarsi a un notaio esperto per verificare tutti i requisiti e le procedure necessarie.
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