Vivere in condominio significa condividere spazi, servizi e, inevitabilmente, anche decisioni. Per questo motivo, il regolamento condominiale è uno strumento fondamentale: disciplina l’uso delle parti comuni, i criteri di ripartizione delle spese e spesso anche aspetti pratici della convivenza quotidiana.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale
È importante distinguere due tipologie di regolamento:
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Regolamento assembleare: approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale, contiene solo regole organizzative e non può limitare i diritti dei singoli condomini.
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Regolamento contrattuale: predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità dai condomini e allegato agli atti di acquisto. Può imporre vincoli più incisivi, come divieti d’uso di alcune parti comuni o limitazioni alle destinazioni delle unità immobiliari.
Esempio pratico: l’assemblea non può vietare a maggioranza l’uso di un appartamento come studio se ciò non contrasta con la destinazione abitativa, mentre un regolamento contrattuale accettato da tutti al momento dell’acquisto può prevedere tale divieto.
Spese condominiali e criteri di ripartizione
Le spese condominiali seguono le regole del Codice civile e le tabelle millesimali, ma il regolamento contrattuale può stabilire criteri diversi, purché chiari e accettati da tutti. Ad esempio, un cortile comune utilizzato solo da alcuni condomini può prevedere che siano questi a sostenere i relativi costi.
Innovazioni e Superbonus
Con le recenti agevolazioni fiscali, come il Superbonus, è emersa l’importanza di regole precise anche per le innovazioni sulle parti comuni. L’assemblea può deliberare nuove opere, rispettando le maggioranze richieste dalla legge e i diritti dei singoli condomini.
Il ruolo della consulenza notarile
Una consulenza notarile è raccomandata soprattutto nei primi atti di vendita da impresa. È in questa fase che conviene regolare con chiarezza l’uso delle parti comuni—scale, cortili, autorimesse, aree verdi—e predisporre correttamente:
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l’elaborato planimetrico dell’intero edificio
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il regolamento condominiale
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le tabelle millesimali di proprietà e di ripartizione delle spese
Il notaio, con la sua esperienza, può suggerire soluzioni equilibrate e durature, garantendo regole certe fin dall’inizio e prevenendo contestazioni future.
Conclusione
Il regolamento condominiale non è un semplice adempimento burocratico: è uno strumento essenziale per la convivenza civile e la gestione corretta del condominio. Curarne la predisposizione significa prevenire conflitti e vivere meglio gli spazi comuni.
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