Spesso riscontriamo che le persone non abituate a trattare con la materia fiscale e giuridica fanno confusione ed ignorano che il termine AGEVOLAZIONE PRIMA CASA o più semplicemente PRIMA CASA è utilizzato per indicare diversi bonus, volti ad agevolare gli acquirenti o “possessori” di immobili ad uso abitativo, e che tali bonus per poter essere applicati possono richiedere differenti requisiti.
Cerchiamo, quindi, prioritariamente di fare ordine.
Nella riduzione delle imposte che l’acquirente deve versare in relazione all’acquisto immobiliare:
in particolare:
– per chi acquista da IMPRESA costruttrice o ristrutturatrice l’IVA da versare passa dal 10% al 4%; oltre a detta imposta, che viene corrisposta all’impresa, l’acquirente versa al notaio le tre imposte fisse – registro, ipotecaria e catastale – pari ad euro 200 ciascuna;
– per chi compra da privato la tassazione è differente; non c’è più l’IVA da versare, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, e le imposte – ipotecaria e catastale – sono entrambe fisse, ma l’ammontare di ciascuna imposta è di euro 50.
Va evidenziata un’importante differenza:
– in caso di acquisto da costruttore l’IVA va versata sulla base del prezzo concordato;
– in caso di acquisto da privato è attribuita all’acquirente che abbia indicato in atto l’effettivo prezzo di vendita, la facoltà che l’imposta di registro venga versata non sulla base del prezzo, ma sulla base del valore catastale dell’immobile che, solitamente, è inferiore.
RESIDENZA
L’acquirente deve essere residente nel Comune dov’è situato l’immobile oggetto di acquisto, oppure nell’atto di acquisto deve impegnarsi a trasferire la residenza nel COMUNE dov’è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. E’ importante focalizzare l’attenzione sulla circostanza che, ai fini dell’agevolazione per ACQUISTO PRIMA CASA, non è essenziale avere la residenza o trasferirla nell’abitazione che si acquista; ciò che rileva ai fini agevolativi è la residenza nel COMUNE.
Discorso differente è, invece, da farsi se si considerano i requisiti richiesti per l’esenzione dell’IMU: per poter godere di tale agevolazione è necessario non solo che l’immobile in relazione al quale si chiede il beneficio sia l’unico, ma anche che il titolare sia in esso residente.
IMPOSSIDENZA DI ALTRE ABITAZIONI
L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge/partner dell’unione civile dei diritti di PROPRIETA’, USUFRUTTO, USO e ABITAZIONE di un altro immobile abitativo situato nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare.
E’ importante evidenziare come la norma parli di impossidenza di altra abitazione nel Comune; di conseguenza non rileva la circostanza che quel determinato immobile sia stato acquistato senza richiedere le agevolazioni. Così, ad esempio, se il sig. Mario Rossi aveva acquistato, nel suo comune di residenza, un immobile abitativo senza richiedere le agevolazioni prima casa, ed oggi intende acquistare una nuova abitazione mantenendo la vecchia, non potrà accedere al regime agevolato perché già titolare della piena proprietà di un bene nel medesimo comune. Per poter accedere alle agevolazioni è, quindi, necessario che il sig. Mario Rossi si liberi dell’immobile acquistato senza le agevolazioni, non rilevando, a tal fine, la sottoscrizione di un contratto preliminare.
NON AVER GIA’ GODUTO DEL BONUS
L’acquirente non deve essere titolare SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di PROPRIETA’, USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE e NUDA PROPRIETA’ di un’altra abitazione già acquistata godendo dell’agevolazione prima casa.
In caso contrario sarà necessario liberarsi dell’immobile prima del nuovo acquisto o farlo entro un anno.
LA CASA NON DEVE ESSERE DI LUSSO
L’immobile oggetto di agevolazione deve avere la destinazione abitativa e non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
No. E’ possibile richiedere le agevolazioni anche per l’acquisto di:
Cantine (categoria catastale C/2)
Autorimesse (categoria catastale C/6)
Soffitte (categoria catastale C/7)
purchè si tratti di una per categoria e a condizione che le stesse costituiscano pertinenza dell’immobile abitativo.
Per questi beni l’agevolazione può essere invocata anche se l’acquisto è effettuato con atto separato, in un momento successivo rispetto all’acquisto del bene principale.
Acquisto oneroso (compravendita/permuta)
Successione ereditaria nella proprietà
Donazione
L’immobile oggetto di agevolazione non può essere trasferito – nemmeno per quote – prima di 5 anni dall’acquisto.
In caso di prepossidenza di altro immobile agevolato, è necessario il trasferimento a terzi di tale abitazione entro un anno.
Se entro un anno dalla vendita riacquisto un altro immobile abitativo richiedendo le agevolazioni e questo nuovo immobile rappresenta la mia residenza principale, non decadrò dal beneficio e potrò godere di un ulteriore bonus sul nuovo acquisto, denominato CREDITO D’IMPOSTA.
Sì, solo pero’ a condizione di fondere il nuovo immobile con il vecchio creando un’unica abitazione che abbia le caratteristiche di abitazione non di lusso. In questo caso infatti, dato che si soddisfa l’esigenza abitativa di ampliare la vecchia abitazione, ecco che eccezionalmente si consente di riutilizzare l’agevolazione perché di fatto la si utilizza sull’ “ampliamento” della prima casa.
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ampliato l’accesso alle agevolazioni fiscali per la prima casa, includendo anche gli immobili classificati come F/2 (unità collabenti). Questo significa che oggi chi acquista un edificio inagibile può comunque beneficiare dei vantaggi fiscali previsti per la prima casa, a patto di rispettare determinati requisiti.
Inoltre la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una importante novità per i contribuenti che desiderano usufruire delle agevolazioni prima casa. Ora, chi acquista una nuova abitazione può vendere l’immobile precedentemente posseduto entro due anni invece di uno, senza perdere i benefici fiscali, prima il termine era di un anno.